세금폭탄 될수 있는 양도소득세.부동산 절세하는 법에 대해 알아봅시다.

 

양도 소득세 부담이 커지신 분 많으시죠? 올해부터 달라진 양도소득세에는 어떤 것이 있는지 달라진 양도소득세 계산은 어떻게 하는지 알아보고 절세할 수 있도록 도와드리겠습니다.

 

◈양도소득세란?

 권리를 양도해서 발생하는 이익에 부과하는 세금입니다. 부동산에 한한 양도소득세 대상은  토지 건물 전세권 분양권이 있습니다. 우리가 보통 집을 사면 세 가지 세금을 내야 합니다. 집을 살 때 내는 취득세, 집을 보유하고 있을 때는 보유세, 집을 팔 때는 양도 소득세를 냅니다. 과거 1 주택자가 2년 이상 집을 보유하는 경우에는 집을 팔 때 양도 소득세가 없었으나 고가주택(거래액 9억 원 초과) 일 경우에는 양도세를 내야 합니다. 

 

◈올해부터 달라진 양도소득세는 무엇일까요?

1) 비과세 조건이 달라졌습니다. 보통 1 주택자의 경우 2년 이상 집을 보유할 경우엔 양도소득세가 없었는데 주택 보유 중 다 주택자가 되면 기간이 리셋이 됩니다. 예를 들어 A아파트를 10년 보유했을 경우에는 비과세 혜택 대상이나 이 아파트를 보유하고 있는 중에 B아파트를 샀다가 1년 전 팔았을 경우 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다. 21년부터 바뀌 세법은 1 주택자가 된 날부터 보유기간은 다시 계산해야 하므로 A아파트를 10년 보유했을지라도 B를 판 이후의 시점부터 계산해야 하니 보유기간이 1년으로 바뀌게 되고 2년을 채우지 못했기 때문에 양도소득세를 내야 합니다. 

 

2) 조정대상지역의 1세대 1 주택은 보유기간만으로도 비과세가 되지 않습니다. 취득일 기준으로 주택이 있는 지역이 조정대상지역이라면 2년 이상 보유가 아닌 "거주"를 해야 합니다. 그리고 조정대상지역에서 중간에 다주택자가 되었을 경우 보유기간이 다시 계산되었든 거주기간도 다시 계산되어야 합니다. 즉 이전부터 거주했었다 할지라도 다주택을 팔고 1 주택자가 된 시점부터 거주기간을 2년을 다시 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

3) 21년 1월 2일 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함이 됩니다. 1 주택자가 분양권 취득하고 3년 안에 기존주택 매매를 할 경우에는 일시적 2 주택으로서 비과세에 해당됩니다. 즉 분양권도 주택수에 포함은 되지만 3년 안에 기존주택을 팔면 1 주택자로 간주가 됩니다. 

 

4) 세법상 매매 가격이 9억 원을 넘으면 고가주택으로 간주되어 1가구 1 주택이라 할지라도 양도소득세를 내야 합니다. 

 

◈양도소득세는 어떻게 계산할까?

 

 

내가 판가 격에서 산 가격에 대한 차익에 대해 계산하는 것이 아니라 9억 원 초과분에 대해 비율만큼 부과합니다. 예를 들어 8억에 산 아파트가 10억이 되었을 경우 2억 원 차익이 발생하였고 10억 아파트 기준 9억 초과분이 1억에 해당하므로 초과분 나누기 매매가인 0.1을 곱한 가격입니다. 다시 말해 2억 원(차익) X1 억 원(초과분)/10억 원(매매가)=2000만 원이 양도세가 되는 것입니다. 그리고 장기보유 특별공제가 적용될 수 있는데 기존에는  1 주택자 고가주택은 연 8% 공제이며 3년 보유 24%, 4년 보유 32% 이런 식으로 최대 80% 공제를 받을 수 있었는데 바뀐 세법에서는 거주기간이 추가되어 보유기간 공제를 반으로 줄이고 그만큼 거주를 해야 공제혜택을 받을 수 있습니다. 그러니 10년 이상 보유했다 할지라도 거주기간이 짧을 경우에는 세금 부담이 커질 수 있습니다.